쏭군은 열정 드리머

Q. 사례
쏭군은 집주인 길동이에게 보증금 4천만원을 주고 2년간 임대차 계약을 했다. 2년의 임대차 기간이 끝나고 길동이는 쏭군에게 임대차 보증금을 돌려주지 않았다. 길동이는 돈을 만드는데 시간이 걸리니까, 며칠 있다가 보증금을 돌려주겠다며, 그전에 우선 집을 비워줄 수 있겠느냐고 한다. 새로운 세입자가 들어오면 그 돈을 받아서 보증금 4천만원을 돌려주겠다고 한다. 여기서 쏭군은 집을 비워줘야 할까?

A. 위 사례에서 쏭군은 집을 비우면 안된다, 비워야 한다면 임차권 등기명령을 이용한다
우선 임차인 쏭군이 가장 먼저해야 할 것이 있다. 그것은 적어도 임대차 계약이 만료되기 한 달전에 집주인에게 계약 해지 통보를 해야한다. 이때 해지 통보는 내용증명등을 이용해야 추후 분쟁이 생겼을 경우 증거자료로 쓸 수 있다. 그리고 위의 경우 절대로 집을 비워주면 안된다. 만약 쏭군이 집을 비워주게 되면 쏭군은 주택임대차보호법상 대항력을 상실하게 된다. 대항력을 상실하면 우선변제권 역시 사라지므로, 만일의 사태에 집에 경매등에 부쳐질 경우 보증금을 돌려받을 수 없게 된다. 만약 부득이 집을 비워야한다면 임차권등기명령을 먼저 경료하여야 한다. 이후에는 집을 비워도 부재로 인한 대항력 상실을 막을 수 있다. 집주인에게 내용증명등을 이용한 서면으로 보증금을 지정한 날짜까지 돌려달라고 통보한다. 보증금 반환 지체로 인해 발생하는 이자비용 등도 함께 청구한다고 꼭 명시해야한다. 그리고 요청한 날짜까지도 보증금을 돌려받지 못한 경우 소액재판, 보증금반환청구소송을 제기하면 보증금을 돌려받을 수 있다. 재판이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못한다면, 임차인 쏭군은 길동이의 집을 임의경매에 부칠 수 있다. 경락후 배당금으로 보증금을 충당하게 된다. 환가대금은 우선변제권에 의해서 다른 권리자들보다 먼저 돌려받는다.

단, 계약서상에 동시이행의 항변권을 배제하는 특약이 있었다면 이 사례는 무효가된다. 동시이행의 항변권은 임의규정이기 때문이다.

관련법률
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된때에는 그러하지 아니하다.
민법 제536조 (동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤난할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
민법 제618조 (임대차의 의의) 임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. ④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.
주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.
주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기공무원의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

관련판례
전세금반환 - 대법원, 1995.10.12, 95다22283
[판시사항] 가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에서 기간을 2년 미만으로 정한 임차인이 스스로 기간 만료를 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있는지 여부
[판결요지] 가. 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.
임대차보증금·손해배상(기) - 대법원, 2007.8.23, 2007다21856
[판시사항] (1) 임대차계약이 종료되었으나 그 목적물이 명도되지 않은 경우, 임차인이 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극) 및 임대차보증금액보다 임차인의 채무액이 많은 경우, 변제충당의 방법 (2) 임대차와 전대차가 모두 종료된 경우, 전차인은 전대인에게 전대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있는지 여부(적극) (3) 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 전대차가 적법하게 해지된 후에도 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우, 그 토지의 차임에 상당하는 부당이득을 얻고 있는 것인지 여부(적극)
[판결요지] (1) 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고, 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다.
(2) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다. (3) 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다.

고지 본 포스팅 작성 이후 개정되는 법률이나 판례에 일부 혹은 전체에 변동이 있는 경우 이 포스팅의 내용은 변동된 해당 부분이 무효가 됨을 공지합니다. 또한, 이 포스팅은 참고용으로만 작성한 것 입니다. 이 포스팅의 내용으로 인해 발생한 피해에 대해서 본 블로그의 운영자는 일체 책임을 지지 않으며, 열람자의 귀책사유에 해당합니다. 법률문제는 전문 법률가와 상담하세요. 본 컨텐츠의 공신력은 인정하지 않음을 다시 한 번 고지합니다.

올해 6월 초까지 앱스토어에 등록된 아이폰 어플리케이션의 숫자는 5만개를 넘었다. AppVee의 파운더 알렉스아런드는 이 5만개의 어플리케이션 중에서 베스트 35개의 어플리케이션을 엄선하여 테크크런치에 소개하였다.

Zenonia $5.99 다운로드
게임빌에서 만든 게임이다. 우리나라에서 만든 앱이 랭킹에 올라와 있어서 반가운 마음에 가장 먼저 소개. 장르는 2D 액션 RPG. 프로들이 만든 앱이라 그런지 완성도가 굉장히 높다. 게임을 해 본 사람들은 재밌다는 평이고, 외국에서는 매니아들도 많은 것 같다.


Flight Tracker $9.99 다운로드
실시간 비행정보를 제공해주는 애플리케이션이다. 항공기 이용이 잦은 분들께는 좋은 어플리케이션인 것 같다. 출입국 시간, 현재 항공기 위치, 항공기 정보 등을 알 수 있다. 단점이라면 미국 중심의 정보만 제공된다는 점이다.


Photogene $2.99 다운로드
사진 편집 어플리케이션이다. 크롭, 회전, 색상조정, 필터 등 꽤 유용한 기능들을 제공한다.


Quick Office $19.99 다운로드
마이크로소프트사의 엑셀과 워드 문서를 간단하게 읽고 편집할 수 있는 어플리케이션.


Sims 3 $9.99 다운로드
말이 필요 없는 심즈. 환상의 그래픽과 놀라운 게임성으로 호평을 받고 있다.


이번에 선정한 어플리케이션들은 전체 기간을 대상으로 한 것들이 아니라, 올해에 런칭한 제품들을 기준으로 하였다고 한다. 그리고 올해 후반기의 app들은 아직 출시가 안된 것들도 많으니 현재까지 런칭된 제품들 기준 리스트라고 한다. 주관적인 의견으로 괜찮은 어플리케이션 위주로 포스팅을 했다. 엄선된 나머지 35개의 어플리케이션 정보를 보시려면 이쪽으로(링크)

태어나서 연극이라는 걸 처음봤다. 대학로에서 '환상동화'라는 공연을 했다. 표 두장을 구해서 아내와 함께 관람을 했다. 다른 분들이 쓰신 리뷰를 보니, 이미 공연을 자주 접하신 분들인 것 같다. 배우의 몸짓이나 행동을 읽어내고, 극본과 무대의 분위기를 읽어내시는 능력들이 전문 평론가 못지 않으신 것 같다. 그렇지만 나는 연극 공연을 관람한 것이 이번 처음이라서 리뷰라기 보다는 솔직한 나의 기분을 쓴 관람후기에 가까운 글이 될 것 같다.

연극 '환상동화'의 관람후기를 이야기 하기전에 잠깐. 나는 만화책을 좋아하지 않는다. 그럼에도 아내가 자꾸만 만화책을 권해줘서 그 유명한 '신의 물방울'을 보았고, 최근에 아내가 또 만화책을 권해줘서 '유리가면'이라는 작품을 보고 있다. 만화책을 무시(?)해왔던 나로서는 새로운 세계를 접한 느낌이였다.

특히 아내의 권유로 요즘 읽고 있는 '유리가면', 이 작품은 나를 아주 강하게 끌어당겼다. 14살인 자그마한 체구의 여자 주인공 마야. 아버지는 안 계시고, 폐결핵에 걸린 어머니와 함께 산다. 마야의 어머니는 경제적 능력이 없기 때문에 남의 중국집에서 수발을 하며 얹혀살고 있다. 게다가 마야의 어머니는 늘 딸에게 '너는 할 줄 아는게 없는 애', '정말 세상에서 제일 못난 여자애', '쓸모없는 인간 마야'라고 세뇌를 시킨다. 왜 그러는지 모르겠다.

그래서인지 몰라도 마야는 늘 자기는 쓸모없는 인간이라고 생각하며 산다. 지극히 평범하고 지극히 상처가 많은 소녀다. 그런 그녀에게 숨겨진 재능이 있었으니, 그게 바로 연기다. 연극표를 준다는 말에 3시간만에 150가구의 짜장면 배달을 완료한다. 눈보라가 몰아치는 거리에서 작은 체구의 여자아이는 해내고야 만다. 연극을 보기 위해.. 그러고 털썩 쓰러진다.

그리고 연극 티켓이 차디찬 겨울의 강물에 떨어지자, 티켓을 주으려고 한밤중의 검은 강물에 뛰어들어 사람들을 놀라게 한다. 연극을 생각하면 그녀는 '천재'로 돌변한다. 오로지 연극만 생각한다. 세상의 그 무엇도 연극을 향한 그녀의 열정을 무너뜨릴 수 없다. 일상에서는 부끄럼 많고 평범한 소녀지만, 무대에 올라서면 묘한 매력이 관객을 사로잡는다. 그녀는 '무대광풍'이라는 타고난 재능과, 타고난 몸짓, 손짓, 임기응변, 감각 등.. 재능을 가진 숨겨진 천재였던 것이다.

그런 그녀가 세상에 이름 없이 묻힐뻔 했지만, 당대 최고 여배우였던 츠키가케 선생눈에 띄어 본격적으로 연기 수업을 받기 시작하면서 벌어지는 눈물 겨운 이야기가 만화 '유리가면'에서 펼쳐진다.

연극..이라는 장르는 나에게 너무도 생소했지만, 유리가면을 보면서 많은 부분 연극을 하는 사람들의 고통과 연극에 대해 알게 되었다. 특히 마야라는 극중 주인공. 이 아이는 얼굴에 피가 터지고, 온몸에 상처와 고름이 생길 정도로 혹사 당하면서도 '선생님 고마워요.'라며 연극을 향한 집념을 불태우는 아이다.

작품에서 판토마임도 하고, 인형이 되어보기도 하는 연기자들을 보면서 왜 저러는거지..? 라고 품었던 의문이 연극 '환상동화'를 보면서 어느 정도 풀렸다.

'한스'역을 맡은 배우 이한배님이다. 연극을 하려면 판토마임을 해야 한다는 만화속 이야기를 이 배우를 보면서 알게 되었다. 물론, 테이블에 없는 컵을 놓는 연기, 없는 물체를 있는 것 처럼 하는 연기 등 마임은 기본인 듯 보였지만, 극 속에 극 형식으로 잠깐 잠깐 보여주던 '로미오와 줄리엣'에서의 그의 마임은 놀라웠다. 흡사 뒤에서 누가 조종하는 냥 태엽을 감은 인형같은 그의 몸놀림이란.. 게다가 건반도 치고 피리도 불고 재능이 많은 배우인 것 같았다. 탤런트 이완씨를 닮아서 여성분들께 대단히 인기가 많을 것 같은 배우였다.

'마리'역을 맡은 양잉꼬님은 러시아에서 유학한 유망한 발레리나였다고 한다. 어쩐지 극에서 춤을 추는 솜씨가 장난 아니더라니. 이번 공연이 첫 공연이라는데 그 어렵다고 하는 눈물 연기를 가볍게 소화해내는 모습에서 그녀의 미래를 읽을 수 있었다. 전쟁광대가 전쟁을 일으키고 있었는데도, 그녀가 무대에 등장하니 무대가 환하게 밝아졌고, 사람들은 '우와~ 예쁘다'하며 탄성을 자아냈다.

특히, 극을 처음부터 끝까지 이끌어 가는 세 명의 멀티맨(전쟁광대, 예술광대, 사랑광대)의 연기는 일품이였다. '연극이 이렇게 재미있는 거구나!'라고 느꼈다. 무대를 압도하는 힘이 대단했고, 특히 무뚝뚝한 우리 와이프를 웃게 만들정도로 세 광대의 코미디 연기도 대단했다.

인간이 사라지지 않고 계속 번성하는 한 전쟁, 예술, 사랑... 이 세 가지는 계속될 것 이다. 개인적으로 전쟁의 신은 없어졌으면 좋겠지만, 우리 사는 세상사가 늘 이상적일 수 만은 없기에... 여튼 연극은 잘 몰라서 더 깊은 이야기는 잘 모르겠고, 재미있는 공연을 본 것 같다. '연극이라는 것이 배우와 관객이 서로의 숨소리를 듣고, 땀냄새를 맡으며 이렇게 하는거구나. 참 매력있다.' 라는 생각이 든다.

세상에 성공하고 싶지 않은 사람이 얼마나 있을까? 그런데 성공하는 사람과 성공하는 방법이 정해져 있다면 어떨까? 아마도 성공을 꿈꾸며 살아가는 우리는 어깨가 축 늘어져 버릴지도 모르겠다. 그러나, 벌써 포기하지는 마시라! 이 책의 저자 말콤글래드웰의 말대로라면 각 시대마다 성공하기 위해 우리 몸에 꼭 맞는 분야는 있기 마련이니까.

'한 사람의 죽음은 슬픔이지만, 많은 사람들의 죽음은 통계에 불과하다'라는 말이있다. 이 책은 천재 한 사람 한 사람의 드라마틱한 이야기 보다는 여러명의 천재를 통계라는 과학에 적용시켜 재미있는 이야기를 풀어놓는다. 그러니까 이 책에서는 어려운 가정환경을 딛고 성공한 사람의 눈물겨운 이야기라던가, 자수성가한 부자의 드라마틱한 감동은 찾아볼 수 없다는 이야기다. 아마도 여러 학자들의 대응을 의식한 듯 다양한 통계와 풍부한 자료를 인용한 냄새도 강하게 나지만, 더욱 깊은 곳에 숨겨진 책의 저자 말콤글래드웰의 통찰력에 일단 박수를 보낸다.

천재가 만들어지기 위한 '1만 시간의 법칙' 부분에서는 특히나 많은 공감을 했다. 책의 후반부에도 나오지만 타고난 천재가 나이를 들어서까지 계속 천재로 살아가지는 않는다. 후천적천재는 자신의 분야에 기본적으로 1만 시간을 투자하면서 끼를 발산하기 시작한다. 그것이 시대적 상황이나 배경과 잘 맞물렸을때라야 그 사람이 사회에 두각을 나타내고 그 시대에 숨어있는 거대한 기회를 잡을 수 있다는 말에도 공감을 한다. 책에서 예로든 빌게이츠, 스티브잡스와 같이 IT분야에서 거대한 명성과 부를 거머쥔 사람들의 출생년도는 놀랍게 일치한다.

많은 사람들을 충격과 슬픔으로 몰아넣었던 대한항공의 괌추락 사고. 저자는 항공사고 역시 통계를 통해서 문제를 분석한다. 그런데, 재미있게도 항공사고가 많이 나는 나라의 특징은 그 나라의 언어와 문화, 그리고 풍습에 기인한다는 사실이 놀랍다. 최근에는 우리나라 항공사들이 기장-부기장간에 의사소통 문제를 획기적으로 개선하여 항공사고가 많이 줄었지만 과거에는 상하 위계질서에 기인한 이유로 항공사고가 잦았다고 한다. 또 비슷한 문화를 가진 프랑스 역시 항공사고가 많이 나는 나라가 아니던가!

시간과 문화, 장소등 다양한 통계를 이용해 성공한 사람들의 비밀을 파헤쳐보는 짧지만 재미있는 모험을 한 것 같다. 과연 나는, 그리고 이 포스팅을 보는 독자 여러분들은 아웃라이어가 될 수 있을까? 자신에게 맞는 1만 시간의 법칙과 시대의 숨겨진 비밀을 곰곰히 생각해보는 것도 재미있을 것 같다.

읽은 날 : 2009년 6월 20일
평점 :

부동산 경매 과열 양상, 100% 이상 낙찰가 속출
저금리가 계속 되고 서점의 코너 하나를 부동산 경매 책들이 잠식해 나가고 있는 덕분에 부동산 경매 열풍이 불고 있다. 특히, 한국의 부자들이 자신들의 부를 축적하는 용도로 사용해오던 부동산 경매가 이제는 전국민적으로 대중화 되어 법정에 가보면 20대 초반의 대학생부터, 아이를 업고 오는 주부, 외국인, 직장인 그리고 연세 지긋하신 어르신들까지 다양한 연령의 다양한 사람들이 모여 북새통을 이루고 있다. 물론 법정에 오는 사람들 전부가 입찰을 하러 오는 것은 아니고, 학습이나 구경삼아 오는 사람들이 많지만 최근에는 입찰자의 비율이 늘어나고 있는 추세다.

부동산 경매가 대중적인 투자수단이 되어가서 일까? 감정가의 100% 그리고 시세를 훌쩍 뛰어넘어 낙찰이 되는 사례가 늘고 있다. 아파트나 빌라는 수도권이나 충남권 정도 되면 기본이 90%를 넘고 100%, 110%를 넘겨서 낙찰이 되고 있다. 그리고 조금 깨끗하고 괜찮다 싶은 물건은 20~30명 몰리는 것도 예사다. 이제 경매에서 먹을 게 없다는 사람들은 속속 유치권, 법정지상권이 붙은 고위험, 고수익 물건으로 방향을 선회하고 있는 실정이다.

감정가의 '허와 실' 철저한 임장만이 해결 해준다
감정가는 시세와 많은 차이가 있다. 특히 묻지마 투자자들의 경우가 문제다. 묻지마 투자자들은 감정가만 보고 물건에 들어온다. 심지어 부동산 투자의 가장 기본인 임장조차 하지 않는 경우가 많다. 이런 경우 가장 크게 2가지 정도의 문제가 생길 수 있다. 첫 번째는 시세보다 현저하게 높은 가격으로 낙찰을 받아서 부동산 자체가 애물단지가 되는 경우. 두 번째는 임장을 하지 않아서 부동산에 있는 하자를 발견하지 못한 경우다. 우리 민법은 물건의 하자는 낙찰자가 모두 떠 안는 물건 하자에 대한 낙찰자 인수주의를 택하고 있다. 때문에 임장은 필수라 할 수 있다.

얼마전 지인이 감정가의 80%에 물건을 낙찰 받았다면서 무척이나 즐거워했다. 그러나 그 지인은 이내 주저앉고 말았다. 감정가가 시세보다 높은 가격에 책정되어 있어서 실제로는 시세보다 훨씬 비싼 가격에 낙찰을 받았던 것이다.

부동산은 노력없이 돈이 안된다. 특히 이제 인구증가율도 많이 꺾였기 때문에, 무조건 사둔다고 돈이 되는 것도 아니다. 철저한 노력과 철저한 임장을 통한 입찰만이 우리 눈물의 결정체인 수익을 안겨다 줄 것이다.

무리한 입찰은 금물, 한템포 쉬는 여유가 필요한 시기
시중에 나와있는 부동산 경매관련 서적들이 멀쩡한 사람잡는다. 특히 그 책들의 대부분은 특정인의 성공담이나 무용담 일색이어서 누구라도 부동산 경매만 하면 쉽게 돈을 벌 수 있는 것 처럼 말한다. 그러나 실상은 그렇지 않다. 그들은 조금 더 자극적인 제목을 써서 책으로 수입을 얻으려고 하는 것일 뿐 자신들의 진정한 비법은 잘 알려주지 않는다.

게다가 부동산 경매, 이게 말 처럼 호락호락 하고 쉬운 분야도 아니다. 정확한 시세 분석을 못하면 투자금이 묶여서 손가락을 빨고 있어야 할 수도 있고, 무리하게 들어갔다가 대출금에 눌려 파산할 수도 있다. 게다가 명도 과정에서 자칫하면 칼을 맞을 수도 있고, 명도 기간이 길어지면 각종 비용이 눈덩이 처럼 불어난다. 그 외에도 등기법, 민법등의 법률을 꿰뚫고 있어야 하고, 부동산을 보는 안목과 우리 사회의 구조 그리고 경제까지 내다보는 통찰력도 필요하다.

과거 주식투자 붐이 일었을 때 처럼, 많은 사람들이 이런 고통을 감내하지 않고 돈을 벌기 위해서 묻지마 투자를 하고 있다. 특히 최근의 양상이 더욱 그런 것 같다. 아마 묻지마 투자를 한 사람들은 오래 지나지 않아 무리하게 들어간 것에 대한 대가를 치를 것이다. 이미 주변에서도 몇몇 분이 '일단 낙찰받고 보자'라는 생각으로 부동산 몇 건을 받았다가 금융 비용이 눈덩이처럼 불어나 피를 토하고 건물이 다시 경매시장에 나온 것을 목격했다.

부동산 경매로 수익을 얻기 위해서는 시세의 85% 정도선이 마지노선이다. 세금떼고 이런저런 부대비용 떼면 85% 정도 선에서 낙찰을 받는 것이 좋다는 말이다. 그리고 수익을 남기려면 시세의 60~80%정도 선에서 낙찰을 받는 것이 좋다. 시세를 훌쩍 넘겨서 낙찰을 받을거면 경매를 할 필요가 없다. 왜 굳이 명도도 힘들고, 준비할 것도 많고 위험하기 까지 한 경매를 하는가? 차라리 급매 부동산을 사면 더 싸게 살 수 있는데 말이다. 적어도 70%의 가격으로 부동산을 매입해야 부동산 폭락기에도 가격 선방을 할 수 있다. 그리고 팔때도 남들보다 유리한 가격에 팔 수 있고 세를 줄 때도 유리하다.

어쨌든 기존의 투자자들은 투자를 하루이틀 할 것도 아니고, 지금의 상황을 관망하는 것이 좋을 듯 하다. 어차피 자본주의가 계속되는 한 망하는 집은 계속 나오고, 경매물건도 계속 나오기 때문이다. 기다리고, 공부하고, 발품하다 보면 나에게 괜찮은 수익률을 안겨주는 효자가 덥썩 안길 것이다.

@젊은부자 열정쏭군 2009.8.1