부동산 경매 '초 과열 양상', 한템포 쉬어가는 구간 2009/08/01 10:14
부동산 경매 과열 양상, 100% 이상 낙찰가 속출
저금리가 계속 되고 서점의 코너 하나를 부동산 경매 책들이 잠식해 나가고 있는 덕분에 부동산 경매 열풍이 불고 있다. 특히, 한국의 부자들이 자신들의 부를 축적하는 용도로 사용해오던 부동산 경매가 이제는 전국민적으로 대중화 되어 법정에 가보면 20대 초반의 대학생부터, 아이를 업고 오는 주부, 외국인, 직장인 그리고 연세 지긋하신 어르신들까지 다양한 연령의 다양한 사람들이 모여 북새통을 이루고 있다. 물론 법정에 오는 사람들 전부가 입찰을 하러 오는 것은 아니고, 학습이나 구경삼아 오는 사람들이 많지만 최근에는 입찰자의 비율이 늘어나고 있는 추세다.
부동산 경매가 대중적인 투자수단이 되어가서 일까? 감정가의 100% 그리고 시세를 훌쩍 뛰어넘어 낙찰이 되는 사례가 늘고 있다. 아파트나 빌라는 수도권이나 충남권 정도 되면 기본이 90%를 넘고 100%, 110%를 넘겨서 낙찰이 되고 있다. 그리고 조금 깨끗하고 괜찮다 싶은 물건은 20~30명 몰리는 것도 예사다. 이제 경매에서 먹을 게 없다는 사람들은 속속 유치권, 법정지상권이 붙은 고위험, 고수익 물건으로 방향을 선회하고 있는 실정이다.
감정가의 '허와 실' 철저한 임장만이 해결 해준다
감정가는 시세와 많은 차이가 있다. 특히 묻지마 투자자들의 경우가 문제다. 묻지마 투자자들은 감정가만 보고 물건에 들어온다. 심지어 부동산 투자의 가장 기본인 임장조차 하지 않는 경우가 많다. 이런 경우 가장 크게 2가지 정도의 문제가 생길 수 있다. 첫 번째는 시세보다 현저하게 높은 가격으로 낙찰을 받아서 부동산 자체가 애물단지가 되는 경우. 두 번째는 임장을 하지 않아서 부동산에 있는 하자를 발견하지 못한 경우다. 우리 민법은 물건의 하자는 낙찰자가 모두 떠 안는 물건 하자에 대한 낙찰자 인수주의를 택하고 있다. 때문에 임장은 필수라 할 수 있다.
얼마전 지인이 감정가의 80%에 물건을 낙찰 받았다면서 무척이나 즐거워했다. 그러나 그 지인은 이내 주저앉고 말았다. 감정가가 시세보다 높은 가격에 책정되어 있어서 실제로는 시세보다 훨씬 비싼 가격에 낙찰을 받았던 것이다.
부동산은 노력없이 돈이 안된다. 특히 이제 인구증가율도 많이 꺾였기 때문에, 무조건 사둔다고 돈이 되는 것도 아니다. 철저한 노력과 철저한 임장을 통한 입찰만이 우리 눈물의 결정체인 수익을 안겨다 줄 것이다.
무리한 입찰은 금물, 한템포 쉬는 여유가 필요한 시기
시중에 나와있는 부동산 경매관련 서적들이 멀쩡한 사람잡는다. 특히 그 책들의 대부분은 특정인의 성공담이나 무용담 일색이어서 누구라도 부동산 경매만 하면 쉽게 돈을 벌 수 있는 것 처럼 말한다. 그러나 실상은 그렇지 않다. 그들은 조금 더 자극적인 제목을 써서 책으로 수입을 얻으려고 하는 것일 뿐 자신들의 진정한 비법은 잘 알려주지 않는다.
게다가 부동산 경매, 이게 말 처럼 호락호락 하고 쉬운 분야도 아니다. 정확한 시세 분석을 못하면 투자금이 묶여서 손가락을 빨고 있어야 할 수도 있고, 무리하게 들어갔다가 대출금에 눌려 파산할 수도 있다. 게다가 명도 과정에서 자칫하면 칼을 맞을 수도 있고, 명도 기간이 길어지면 각종 비용이 눈덩이 처럼 불어난다. 그 외에도 등기법, 민법등의 법률을 꿰뚫고 있어야 하고, 부동산을 보는 안목과 우리 사회의 구조 그리고 경제까지 내다보는 통찰력도 필요하다.
과거 주식투자 붐이 일었을 때 처럼, 많은 사람들이 이런 고통을 감내하지 않고 돈을 벌기 위해서 묻지마 투자를 하고 있다. 특히 최근의 양상이 더욱 그런 것 같다. 아마 묻지마 투자를 한 사람들은 오래 지나지 않아 무리하게 들어간 것에 대한 대가를 치를 것이다. 이미 주변에서도 몇몇 분이 '일단 낙찰받고 보자'라는 생각으로 부동산 몇 건을 받았다가 금융 비용이 눈덩이처럼 불어나 피를 토하고 건물이 다시 경매시장에 나온 것을 목격했다.
부동산 경매로 수익을 얻기 위해서는 시세의 85% 정도선이 마지노선이다. 세금떼고 이런저런 부대비용 떼면 85% 정도 선에서 낙찰을 받는 것이 좋다는 말이다. 그리고 수익을 남기려면 시세의 60~80%정도 선에서 낙찰을 받는 것이 좋다. 시세를 훌쩍 넘겨서 낙찰을 받을거면 경매를 할 필요가 없다. 왜 굳이 명도도 힘들고, 준비할 것도 많고 위험하기 까지 한 경매를 하는가? 차라리 급매 부동산을 사면 더 싸게 살 수 있는데 말이다. 적어도 70%의 가격으로 부동산을 매입해야 부동산 폭락기에도 가격 선방을 할 수 있다. 그리고 팔때도 남들보다 유리한 가격에 팔 수 있고 세를 줄 때도 유리하다.
어쨌든 기존의 투자자들은 투자를 하루이틀 할 것도 아니고, 지금의 상황을 관망하는 것이 좋을 듯 하다. 어차피 자본주의가 계속되는 한 망하는 집은 계속 나오고, 경매물건도 계속 나오기 때문이다. 기다리고, 공부하고, 발품하다 보면 나에게 괜찮은 수익률을 안겨주는 효자가 덥썩 안길 것이다.
@젊은부자 열정쏭군 2009.8.1
저금리가 계속 되고 서점의 코너 하나를 부동산 경매 책들이 잠식해 나가고 있는 덕분에 부동산 경매 열풍이 불고 있다. 특히, 한국의 부자들이 자신들의 부를 축적하는 용도로 사용해오던 부동산 경매가 이제는 전국민적으로 대중화 되어 법정에 가보면 20대 초반의 대학생부터, 아이를 업고 오는 주부, 외국인, 직장인 그리고 연세 지긋하신 어르신들까지 다양한 연령의 다양한 사람들이 모여 북새통을 이루고 있다. 물론 법정에 오는 사람들 전부가 입찰을 하러 오는 것은 아니고, 학습이나 구경삼아 오는 사람들이 많지만 최근에는 입찰자의 비율이 늘어나고 있는 추세다.
여주의 한 토지는 91명이 몰렸다. 낙찰가율은 무려 899%
감정가의 '허와 실' 철저한 임장만이 해결 해준다
감정가는 시세와 많은 차이가 있다. 특히 묻지마 투자자들의 경우가 문제다. 묻지마 투자자들은 감정가만 보고 물건에 들어온다. 심지어 부동산 투자의 가장 기본인 임장조차 하지 않는 경우가 많다. 이런 경우 가장 크게 2가지 정도의 문제가 생길 수 있다. 첫 번째는 시세보다 현저하게 높은 가격으로 낙찰을 받아서 부동산 자체가 애물단지가 되는 경우. 두 번째는 임장을 하지 않아서 부동산에 있는 하자를 발견하지 못한 경우다. 우리 민법은 물건의 하자는 낙찰자가 모두 떠 안는 물건 하자에 대한 낙찰자 인수주의를 택하고 있다. 때문에 임장은 필수라 할 수 있다.
얼마전 지인이 감정가의 80%에 물건을 낙찰 받았다면서 무척이나 즐거워했다. 그러나 그 지인은 이내 주저앉고 말았다. 감정가가 시세보다 높은 가격에 책정되어 있어서 실제로는 시세보다 훨씬 비싼 가격에 낙찰을 받았던 것이다.
부동산은 노력없이 돈이 안된다. 특히 이제 인구증가율도 많이 꺾였기 때문에, 무조건 사둔다고 돈이 되는 것도 아니다. 철저한 노력과 철저한 임장을 통한 입찰만이 우리 눈물의 결정체인 수익을 안겨다 줄 것이다.
무리한 입찰은 금물, 한템포 쉬는 여유가 필요한 시기
시중에 나와있는 부동산 경매관련 서적들이 멀쩡한 사람잡는다. 특히 그 책들의 대부분은 특정인의 성공담이나 무용담 일색이어서 누구라도 부동산 경매만 하면 쉽게 돈을 벌 수 있는 것 처럼 말한다. 그러나 실상은 그렇지 않다. 그들은 조금 더 자극적인 제목을 써서 책으로 수입을 얻으려고 하는 것일 뿐 자신들의 진정한 비법은 잘 알려주지 않는다.
게다가 부동산 경매, 이게 말 처럼 호락호락 하고 쉬운 분야도 아니다. 정확한 시세 분석을 못하면 투자금이 묶여서 손가락을 빨고 있어야 할 수도 있고, 무리하게 들어갔다가 대출금에 눌려 파산할 수도 있다. 게다가 명도 과정에서 자칫하면 칼을 맞을 수도 있고, 명도 기간이 길어지면 각종 비용이 눈덩이 처럼 불어난다. 그 외에도 등기법, 민법등의 법률을 꿰뚫고 있어야 하고, 부동산을 보는 안목과 우리 사회의 구조 그리고 경제까지 내다보는 통찰력도 필요하다.
과거 주식투자 붐이 일었을 때 처럼, 많은 사람들이 이런 고통을 감내하지 않고 돈을 벌기 위해서 묻지마 투자를 하고 있다. 특히 최근의 양상이 더욱 그런 것 같다. 아마 묻지마 투자를 한 사람들은 오래 지나지 않아 무리하게 들어간 것에 대한 대가를 치를 것이다. 이미 주변에서도 몇몇 분이 '일단 낙찰받고 보자'라는 생각으로 부동산 몇 건을 받았다가 금융 비용이 눈덩이처럼 불어나 피를 토하고 건물이 다시 경매시장에 나온 것을 목격했다.
부동산 경매로 수익을 얻기 위해서는 시세의 85% 정도선이 마지노선이다. 세금떼고 이런저런 부대비용 떼면 85% 정도 선에서 낙찰을 받는 것이 좋다는 말이다. 그리고 수익을 남기려면 시세의 60~80%정도 선에서 낙찰을 받는 것이 좋다. 시세를 훌쩍 넘겨서 낙찰을 받을거면 경매를 할 필요가 없다. 왜 굳이 명도도 힘들고, 준비할 것도 많고 위험하기 까지 한 경매를 하는가? 차라리 급매 부동산을 사면 더 싸게 살 수 있는데 말이다. 적어도 70%의 가격으로 부동산을 매입해야 부동산 폭락기에도 가격 선방을 할 수 있다. 그리고 팔때도 남들보다 유리한 가격에 팔 수 있고 세를 줄 때도 유리하다.
어쨌든 기존의 투자자들은 투자를 하루이틀 할 것도 아니고, 지금의 상황을 관망하는 것이 좋을 듯 하다. 어차피 자본주의가 계속되는 한 망하는 집은 계속 나오고, 경매물건도 계속 나오기 때문이다. 기다리고, 공부하고, 발품하다 보면 나에게 괜찮은 수익률을 안겨주는 효자가 덥썩 안길 것이다.
@젊은부자 열정쏭군 2009.8.1
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