쏭군은 열정 드리머

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주택임대차, 상가임대차 대항력을 갖추기 위한 요건.. 2008/08/28 00:13

주택 임대차 계약시 대항력을 갖기 위한 기본 요건 =
주민등록(전입신고) + 이사후 실제 거주

* 대항력은 두 가지 모두가 진행된 다음날 0시부터 발생

상가 건물 임대차 계약시 대항력을 갖기 위한 기본 요건 =
건물의 인도 + 사업자등록신청

* 대항력은 두 가지 모두가 진행된 다음날 0시부터 발생

상가 건물 임대차 계약의 경우, 대항력을 갖추고 있더라도 다음 조건을 충족하지 못하면 상가 건물 임대차 보호법의 적용을 받지 못한다.
보증금 + 월세 X 100 = ?

위의 공식에 금액을 대입해서 아래 금액을 넘어가면 상가 건물 임대차 보호법의 혜택을 받지 못한다.
서울 : 2억 4천만원
수도권 과밀 억제권역 : 1억 9천만원
광역시(인천, 군 제외) : 1억 5천만원
기타 지역 : 1억 4천만원

이를테면, 사업가 쏭군은 삼성동의 한 빌딩에 입주를 했다. 입주를 하자마자 사업자등록증의 주소도 변경을 완료하였다. 대항력을 갖춘것이다. 그리고 보증금 1억원에, 월세 300만원으로 상가 건물 임대차 계약을 맺고 건물을 사용하기로 했다. 쏭군은 상가 건물 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있을까?

대항력은 갖추었지만, 법의 보호는 받지 못한다.

1억 + 300만원 x 100 = 4억원

이 공식으로 계산시, 서울의 상가 건물 임대차 보호법은 2억 4천만원까지만 보호가 되므로, 환산보증금액이 3억원이 넘는 쏭군은 상가 건물 임대차 보호법의 보호를 받지 못한다.

확정일자란 무엇인가?
부동산에서 모든 '물권'은 모든 '채권'에 권리가 우선한다. 물권은 물건자체에 권리가 있고, 채권은 채무자의 행위에 대한 권리가 있다. 전입을 하고나서 대항력을 갖춘뒤, 임대차계약서상에 확정일자를 받아두자. 가급적 빨리 확정일자를 받는것이 유리하다. 확정일자를 받으면 채권인 임차권이 물권으로 바뀌어, 우선변제력을 갖게 된다. 후순위 어떤 권리보다 우선하여 보증금을 돌려받을수 있는 것이다.
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